不動産の所有者というと、名義人が1人というイメージをお持ちの方が多いかもしれませんが、複数人の「共有名義」で所有するケースも珍しくありません。
これから夫婦や親子など複数の名義で不動産を購入したいとお考えの方は、共有名義とはどういうことなのか、理解を深めたうえで検討することが大切です。
そこで今回は、共有名義とは何か、メリット・デメリットについて解説しますので、共有名義での不動産購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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そもそも不動産の名義人とは、登記簿に記載された所有者のことで、住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、住宅ローンの名義人となっている方が所有者として登記されます。
不動産の名義には下記の2つのパターンがあります。
●単独名義
●共有名義
共有名義のメリット・デメリットをご説明する前に、まずは「単独名義」「共有名義」のそれぞれの概要について解説します。
単独名義とは
単独名義とは、文字どおり1人の名義で登記することです。
たとえば不動産購入時に夫1人の名義で住宅ローンを組んだ場合、その不動産は夫の単独名義で登記されます。
共有名義とは
共有名義とは、複数人の名義で登記することです。
複数人が共同で出資、あるいは住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、その出資額の割合に応じた「持分」で登記します。
持分とは、不動産を複数人で共有して所有する場合、共有者それぞれが有する所有権の割合のことです。
たとえば4,000万円のマンションを、夫と妻が2,000万円ずつ出し合って購入した場合、それぞれ2分の1の持分を有した夫婦の共有名義で登記します。
そして登記簿には、共有名義人の名前だけでなく、それぞれどれくらいの持分を有しているのかを示す「持分割合」も記載されます。
共有名義は、一つの不動産に複数の所有者がいる状態です。
共有者それぞれが、自分の持分に対して所有権を主張できることが大きな特徴だといえます。
共有名義で不動産を購入するメリット
実際に共有名義で不動産を購入する場合、どのようなメリットがあるのか、注意すべきデメリットは何なのかを知っておきたいですよね。
ここではまず、共有名義で不動産を購入するメリットについて解説します。
メリット①借入金の上限が上がる
住宅ローンの借入金額の上限は、名義人の収入を基準に決まります。
共有名義の場合、共有者の収入を合算した金額が基準になるため、借入金額の上限が上がります。
たとえば夫婦で不動産を購入する場合、「単独では住宅ローンが組めない」「購入したい不動産に対して借りられる金額が足りない」といったケースも珍しくありません。
そのような場合は、共有名義にすることで、希望する不動産を購入しやすくなったり、自己資金を減らしたりできます。
メリット②共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる
住宅ローンを組んで不動産を購入した方の税金対策として、「住宅ローン控除」という控除制度があります。
住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことです。
控除期間は、新築住宅の場合は原則13年間、中古住宅の場合は10年間と長期にわたって控除を受けられます。
共有名義で不動産を購入した場合、共有者それぞれの税金に対して控除を受けられるため、減税額が大きくなるというメリットがあります。
メリット③共有者それぞれが譲渡所得に対する控除を受けられる
将来不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、所得税と住民税が課されます。
税金が課されるのは、不動産の売却金額から取得費と譲渡費用を指し引いて残った譲渡所得に対してですが、税金の負担を軽減するための控除制度が設けられています。
たとえば「3,000万円の特別控除」を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられるため、一般的な住宅の場合、譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
共有名義の不動産の場合、売却時の譲渡所得に対する控除もそれぞれ利用できます。
メリット④相続税の節税が可能
不動産が共有名義の場合、相続が発生した際の相続税についても節税が可能です。
たとえば単独名義である夫が他界し相続が発生すると、その不動産の評価額が相続税の対象になります。
しかし共有名義であれば、相続税の対象となるのは夫の持分のみです。
このように、不動産が共有名義の場合、税金を抑えられる点が大きなメリットだといえます。
共有名義で不動産を購入するデメリット
前章でご説明したように、共有名義で不動産を購入するとさまざまなメリットが得られますが、デメリットも存在します。
そこで最後に、共有名義で不動産を購入する場合に知っておくべきデメリットについて解説します。
デメリット①諸費用が人数分かかる
住宅ローンを組んで不動産を購入する際には、金融機関とローン契約を結ぶための手数料が発生します。
また不動産を登記する際には、登記費用がかかります。
共有名義の場合、これらの諸費用がそれぞれにかかるため、単独名義より購入時の出費がかさむことがデメリットの1つです。
デメリット②不動産に関わることは共有者の同意が必要
共有名義の場合、不動産の修理や売却、賃貸物件として利用するなど、不動産に関わることは共有者の同意が必要です。
1人で決められないことから、共有者間でトラブルになるケースもあります。
よくあるケースとして、離婚時の財産分与が挙げられます。
たとえば夫が不動産を売却して現金化したいと思っても、妻がそのまま住み続けたいという場合、事実上売却することはできないのです。
デメリット③相続が発生すると権利関係が複雑になる場合がある
共有者が他界して相続が発生し、亡くなった方の相続人が複数人いるというケースも考えられます。
たとえば夫の相続人が2人いたとします。
その場合、購入時には夫と妻の2人で共有していた不動産が、夫の持分を相続する方が2人いることで、その2人の相続人と不動産を共有することになるのです。
先述のとおり、不動産に関わることは、共有者の同意が必要です。
共有者が増えることでさらに権利関係が複雑になり、不動産を売却したり利用したりすることが困難になっていく恐れがあります。
デメリット④贈与税の対象になる可能性がある
住宅ローンを複数人で組んで不動産を購入し、共有者のうちのどなたかの収入が大幅に減った場合、住宅ローンの支払いが困難になる可能性があります。
たとえば夫婦の共有名義で不動産を購入し、妻の収入がなくなった場合でも、妻名義の住宅ローンは返済し続けなければなりません。
収入がなくなった妻の分の住宅ローンを夫が返済した場合、贈与税の対象になる場合があり、妻に贈与税が課されます。
また共有名義の場合、多額の住宅ローンを組んでいることが多く、返済額も大きいケースがほとんどです。
したがって、返済が苦しくなった場合を想定したうえで、無理のない資金計画を立てることが大切です。
このように、共有名義にはメリットだけでなくデメリットも存在します。
共有名義で不動産を購入する場合は、メリット・デメリットをふまえて共有者とよく話し合い、納得したうえで検討することをおすすめします。
まとめ
不動産の共有名義とは、複数の名義人が出資した金額に応じて登記することです。
借入金額の上限が単独名義より上がることによって希望する不動産を購入しやすくなる点や、税金の控除を二重に受けられる点が共有名義のメリットです。
ただしデメリットとして、不動産の売却や利用を考えた際には、スムーズに進まない恐れがあるため注意が必要です。
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【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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