老朽化などで建て替えが必要になったとき、いったんは更地にしなければなりませんが、建物をいつ解体するのかによって固定資産税が高くなってしまう場合があります。
このとき、固定資産税が高くなることを防げる建て替え特例があることをご存じでしょうか。
そこでこの記事では、土地にかかる固定資産税に適用できる建て替え特例について解説します。
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固定資産税の建て替え特例とは？
固定資産税とは、土地や建物を所有しているときに課せられる税金のことです。
そして一戸建ては、土地と建物のそれぞれに対して固定資産税が課せられます。
基本的に固定資産税は、次の計算方法で算出できます。
固定資産税=課税標準額×1.4％（標準税率）
このとき住宅が建っている土地は、小規模住宅用地の特例もしくは一般住宅用地の特例により固定資産税の減税を受けられます。
●200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準額を1/6に軽減
●200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準額を1/3に軽減
この特例を受けるためには、1月1日時点でその土地に住宅が建っていなければなりません。
しかし、住宅を解体したタイミングによっては、更地の状態で1月1日を迎えてしまうこともあるのではないでしょうか。
その場合、通常の課税標準額に基づいて固定資産税が決まるため納税額は高額になってしまいます。
このとき、一定の条件を満たしていれば建て替え特例により、引き続き固定資産税の減税を受けられます。
ただし、1月1日より前に更地になっている場合には、1月1日までに建築確認申請をおこなわなければならないなどの要件があります。
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固定資産税の建て替え特例を利用するための要件とは？
前項で説明したように、住宅用地にかかる固定資産税は1月1日時点において建物が立っているかどうかで税額が決まります。
そのため、建て替え中でも住宅用地として認められれば住宅用地の特例により固定資産税が減税されます。
住宅用地として認められるためには、4つの要件を満たしていなければなりません。
それぞれの要件について詳しくみていきましょう。
その土地が前年1月1日時点で住宅用地であったこと
建て替え特例は、住宅用地の特例を継続して適用するための制度です。
そのため、建て替えをおこなう前年1月1日時点で住宅用地でなければなりません。
たとえば、更地やほかの用途に用いられていた土地に住宅を新築するときには、建て替え特例は適用対象外です。
その土地が1月1日時点で住宅建設工事が着工されており、翌年までに完成していること
1月1日時点で住宅建設工事が着工とは、それまでに建築確認申請が完了しており、3月末日までに建設工事（水盛り、遣り方、根切りなどの基礎工事）が開始していることを意味します。
解体工事は含まれないため、解体工事が年をまたいでしまわないようご注意ください。
このほか、地盤改良や擁壁工事、地鎮祭なども建設工事には含まれません。
30坪〜50坪程度の木造住宅なら、解体工事から整地が完了するまで1週間程度かかります。
そして、建設工事の着工から完成にかかる期間は、4か月〜6か月が目安です。
しかし実際には、建物の構造や大きさ、工事車両の出入りが容易な立地であるかなどの諸条件により異なるため、余裕のあるスケジュールを組むようにしましょう。
建て替え工事が建て替え前と同一の敷地でおこなわれていること
建て替え工事は、同一の敷地内でおこなわれなければなりません。
このとき気を付けたいのが、土地を買い増しするようなケースです。
売り出されていた隣地を買い取り、その部分に建て替えるときは同一の敷地とはみなされないためご注意ください。
なお、同一の敷地内であれば、建物の位置は異なる場所でも問題ありません。
たとえば、既存の自宅に住み続けながら、敷地の空いている場所に自宅を新築するようなケースが考えられるでしょう。
当該年と前年において、土地および建物の所有者が同一であること
建て替え特例を利用するためには、当該年度と前年度における土地・建物の所有者が同一であることが条件です。
この条件を満たさないようなケースには、次のものがあります。
●1年の途中で中古住宅を購入し、建て替え工事を着工したが1月1日をまたいでしまった
●相続によって取得した建物だったので、前年の所有者は亡くなった被相続人であった
建て替えを前提として中古住宅を購入したときは、工事のタイミング次第で建て替え特例の適用を認められないためご注意ください。
解体は1月1日以降におこない、建物は同年12月末までに完成するようなタイミングで建て替えをおこないましょう。
また、相続によって取得したときにも注意が必要です。
もし、相続した土地で建て替えをしたいなら、すぐに建て替えるのではなく数年住んでから工事すれば問題ありません。
建て替え中に相続が発生したらどうなる？
では、建て替え中に相続が発生したらどうなるのでしょうか。
結論からいうと、要件を満たしていれば建て替え途中でも引き続き特例は利用できます。
配偶者が相続したとき
配偶者が相続したときには要件がなく、そのままの状態で住宅用地の特例を利用できます。
同居する親族が相続したとき
同居する親族が相続したときは、以下の要件を満たしていると住宅用地の特例を利用できます。
●相続開始時点から相続税の申告期限まで、対象となる土地にある建物に居住している
●建物が完成したあと速やかに居住する
同居していない親族が相続したとき
同居していない親族が相続したときは、以下の要件を満たしていると住宅用地の特例を利用できます。
●被相続人に配偶者や同居する親族がいない
●相続開始時に被相続人および相続人が日本国内に住所を有している
●相続税の申告期限までに、対象となる土地を有している
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二世帯住宅も固定資産税の建て替え特例を利用できる？
二世帯住宅にするために、建て替えを検討している方も多いのではないでしょうか。
二世帯住宅でも建て替え特例を利用したい場合には、気を付けたい注意点があります。
基本的な適用要件は、単独の世帯が住む住宅の建て替えと変わらず、建て替え前後の土地・建物の所有者が同一であれば問題ありません。
そこで、親名義になっている土地・建物を、子ども名義で建て替えるときには、親との共有名義にするなどの対応を取りましょう。
建物の構造を決めるときのポイント
二世帯住宅の構造には、大きくわけて次の2種類があります。
●内部でつながっているタイプ：玄関が1つで生活空間は分けている
●構造上分離されているタイプ：玄関がそれぞれあり、内部でもつながっていない（1階に親世帯・2階に子ども世帯など）
二世帯住宅を建てられるような広い土地は、200㎡を超えているケースもあるのではないでしょうか。
その場合、内部でつながっているタイプの二世帯住宅は1つの建物としてカウントされ、小規模用地の特例を利用できるのは200㎡までです。
しかし、構造上分離されているタイプなら2つの建物としてカウントされるので、各建物がそれぞれ200㎡まで（合計400㎡まで）小規模用地の特例を利用できます。
そのため、広い土地に二世帯住宅を建てる際は、構造上分離されているタイプのほうが固定資産税の節税効果を期待できるでしょう。
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まとめ
建て替え特例を利用すれば、固定資産税の負担を抑えつつ住宅を建て替えられます。
ただし、建物を解体するタイミングや、建て替え工事の前後における名義次第で、建て替え特例の適用を受けられないので注意が必要です。
そこで、住宅を建て替えるときには特例の適用条件を確認するとともに、余裕を持って工事を進められるように計画することをおすすめします。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
