古い木造住宅も、リノベーションにより自分好みの新しい家に生まれ変わります。
もとの建物の良さを活かしながら、住宅の機能性や住み心地を改善できるため、リノベーション前提で中古住宅をお探しの方もいることでしょう。
そこで今回は、木造住宅をリノベーションするときのポイントについて解説します。
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木造住宅のリノベーションは可能？
そもそも木造住宅はどのくらいの寿命なのでしょうか。
小松幸夫教授（早稲田大学）の「建物の寿命と耐用年数」によると、木造住宅の平均寿命は65年という結果になりました。
不動産市場においては、中古の木造住宅の価値は築20年ほどでゼロになるとされています。
木造住宅の耐用年数が22年であるのが理由ですが、築20年を超えたからといって建物の機能が損なわれるわけではありません。
建物の寿命としてはまだ40年以上あることになるため、適切に管理されている木造住宅ならまだまだ住める状態です。
木造住宅でできるリノベーションの内容
木造住宅では、次のようなリノベーションが可能です。
外観の変更
築年数が古い木造住宅は、外観の古さも気になるところでしょう。
そこで外装をリノベーションすれば、見た目を変えられるだけなく、耐震性・耐火性の向上も期待できます。
間取りの変更
木造住宅は、構造部分だけを残すリノベーション（スケルトンリフォーム）が可能です。
リビングを広くする・キッチンの配置を見直すといったこともできるため、使いやすい間取りに変えられます。
このほか和室から洋室にする、在来工法の浴室をユニットバスにするといった内容のリノベーションもあります。
バリアフリー対応
老後に備えて、バリアフリー対応の住まいに作り変えるリノベーションもよくおこなわれるものです。
室内はもちろんのこと、玄関アプローチや門扉といったエクステリアもバリアフリーに対応できます。
たとえば、段差を解消してスロープを設置すればベビーカーでの出入りも容易になり、子育て世帯にとっても住みやすい木造住宅になるでしょう。
古民家再生リノベーション
古い木造住宅の良さをなるべく残したいなら、古民家再生リノベーションがおすすめです。
近年では、民泊やカフェなどに取り入られているなど注目を集めている方法です。
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木造住宅の建て替えとリノベーションの違い
木造住宅を新しくしたいのであれば、リノベーション以外にも建て替えによる方法もあります。
建て替えは今ある建物を解体し、新たに建物を建て直すことを意味します。
解体工事が必要なのでリノベーションよりは費用と時間がかかるものの、ゼロから建物を設計したい方におすすめです。
建て替えが向いている木造住宅
老朽化が著しく進んでいるなど、建物の状態があまり良くない場合には建て替えが向いています。
またリノベーションよりも制約が少ないので、間取り変更の自由度も上がります。
ただしリノベーションとは異なり、建物の解体費用が必要になる点にご注意ください。
一般的な木造住宅の解体費用相場は、3～5万円/坪です。
30～50坪の木造住宅なら、90～150万円が解体にかかる費用の目安です。
そこで、建て替えを前提に木造住宅を購入する際は解体費用も見込んだ予算を組むと良いでしょう。
リノベーションが向いている木造住宅
古民家の良さを活かしたいケースや、築年数がそれほど古くないときにはリノベーションがおすすめです。
また、再建築不可物件に該当するときもリノベーションが向いています。
再建築不可物件とは、現行の建築基準を満たしていない建物を意味します。
土地に建物を建てるためには、以下の接道義務を満たしていなければなりません。
幅員4m以上の道路に、間口2m以上で接していること
古民家などの築年数の古い建物はこの接道義務を満たしていないことが多いため、再建築不可物件に該当する可能性があります。
このような再建築不可物件は一度を解体してしまうと、現行の建築基準を満たさなければ建物を建てられません。
そのため、建て替えではなくリノベーションが向いています。
建築基準法を満たさない物件が存在する理由
建築基準法は1950年に施行されました。
その後、内容の見直しがおこなわれ2025年4月にも改正される予定です。
また、都市計画区域や準都市計画区域に所在する建物は、都市計画法（1969年施行）に基づいて接道義務が課せられています。
そのため、施行以前に建てられた建物はもちろんのこと、法改正により現行の基準を満たさない状態になっている建物は珍しくありません。
そこで、木造住宅を購入する際は再建築不可物件でないかどうかも確認するようにしましょう。
再建築不可物件を購入するメリット
リノベーションを前提とするなら、あえて再建築不可物件を選ぶ考え方もあります。
前項で説明したとおり、再建築不可物件は建物を建て替えられないため、広さや立地のわりに相場価格よりも安いことが珍しくありません。
中古住宅の取得費用を抑えられれば、その分だけリノベーションにお金をかけられるのがメリットと言えるでしょう。
ただし、建物を増築するといった大掛かりなリノベーションはできない可能性があるのでご注意ください。
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木造住宅をリノベーションする際の注意点
木造住宅のリノベーションでは、次のような注意点があります。
建物の構造を確認する
木造住宅がどのような構造なのかによって、実施できる工事内容は変化します。
在来工法なら、主要な柱や耐力壁、筋交いなどは撤去できませんが、比較的自由な間取り変更が可能です。
ツーバイフォー工法は、壁・床・天井で建物を支えているため撤去できない壁が多く、間取り変更の自由度は高くありません。
そこで、木造住宅を購入する際は施行業者と相談しながら確認することが大切です。
耐震性をチェックする
リノベーションにあたっては、木造住宅の耐震性を確認することが大切です。
建物が耐震基準を満たしているかどうかは、建築されたタイミングで判断できます。
●旧耐震基準：1981年5月31日以前
●新耐震基準：1981年6月1日～2000年5月31日
●現行の耐震基準：2000年6月1日以降
耐震基準は1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。
さらに2000年の新基準は、1995年に発生した阪神・淡路大震災を受け、新耐震基準の弱点が見直されています。
2016年に発生した熊本地震では、旧耐震基準の建物で約95％、新耐震基準の建物で約80％が何らかの被害を受けました。
一方、2000年の新基準を満たした建物は約40％と、受けた被害は小さくなりました。
そこで、古い木造住宅のリノベーションでは現行の耐震基準を満たせるような耐震補強工事も実施するのがおすすめです。
ホームインスペクションを受ける
中古の木造住宅は、これまでのメンテナンス状況により修繕費が高くなる場合があるのが気を付けたい注意点です。
そこで、リノベーション実施前にホームインスペクションを受けると良いでしょう。
修繕が必要な箇所が判明したら、リノベーション工事とあわせて修繕すると工事にかかる費用や工期の短縮につながります。
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まとめ
木造住宅はリノベーションできるのか、工事にあたり知っておきたい注意点とともに解説しました。
古い木造住宅でもリノベーションを実施すれば、新築同然に生まれ変わります。
再建築不可物件のようにそもそも建て替えできない木造住宅にも有効なので、中古住宅を購入する際はリノベーションも視野に入れてみてはいかがでしょうか。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
