新築にくらべて価格が手頃で選択肢の幅も広いなど、さまざまなメリットがあるので、中古住宅を選ぶ方も増加しています。
しかし、どのように物件を見つけたら良いか、迷っている方もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、中古住宅の探し方の基本やコツ、注意点などをご紹介します。
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中古住宅の探し方の基本とは
新築住宅とは違い、中古住宅は物件ごとに築年数や設備の状態などが異なるため、選択肢が多岐にわたります。
中古住宅のなかから自分に合った物件を見つけるには時間がかかる可能性も高く、探している間に、理想的な条件の物件が売れてしまうケースもあります。
中古住宅の探し方は、新築住宅の探し方とは異なるため、初めて中古住宅を探す場合は、基本的な探し方を覚えておくと良いでしょう。
物件へのこだわりを明確にする
新築の注文住宅の場合、自分たちの希望や要望を反映させられますが、中古住宅の場合は、既存の物件のなかから自分の理想に近いものを見つけなければなりません。
そのため、中古住宅を探す際には、物件に求める条件や要望など、こだわりを明確にしておきましょう。
こだわりが多いほど、条件に合致する中古物件を見つけるのが難しくなる可能性が高いです。
すべての希望条件が揃った物件を見つけられれば良いですが、探す過程で無駄に時間を使ってしまうリスクも考慮しておきましょう。
譲れない条件と、妥協できる条件を明確に分けておけば、迷った際に判断が容易になります。
また、譲れないポイントとして、一般的に築年数が挙げられますが、築年数が古くても、あとからリフォームをおこない、内装や外装を新築同様にできます。
外観や機能面は修復や改善ができるのも視野に入れつつ、中古住宅選びを進めましょう。
不動産会社に相談してみる
中古住宅を探す際、どのメディアを利用しても、物件の詳細情報の確認や内覧の申し込みは、物件を扱っている不動産会社に連絡しなければなりません。
不動産会社は物件探しの初期段階からサポートしてくれるため、早い段階から相談するのも良いでしょう。
相談する場合の基本的な手続きとして、まず不動産会社に電話やメールなどで相談の予約をしましょう。
不動産会社は、業界専用のデータベースを通じて幅広い物件情報を共有しており、市場内の多様な選択肢のなかから、希望に近い物件を選び提案してくれます。
そのため、自分で探すよりも効率的に物件を見つけられます。
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中古住宅の探し方のコツとは
中古物件のなかから、自身の理想や希望に合う優れた物件を選ぶためには、いくつかのポイントを把握しておくと良いでしょう。
中古住宅を探す際に、良質な物件を見つけるコツをご紹介します。
予算の上限を設定する
最初に、予算の上限を設定しましょう。
物件を選ぶ前に予算を定めれば、予算超過のリスクを避けられます。
金融機関によっては、年収の35〜40%を返済に充てるローンを提供していますが、1年間の返済額は、手取り年収の25%までに抑えると良いでしょう。
税金などの控除額を考慮して、支払いが適切な範囲に収まるような計画が大切です。
返済期間が長いため、生活費に余裕を持ちつつ、無理なく返済できる予算を設定しましょう。
リノベーションの検討で選択肢を多様化させる
自分の要望やニーズに合った物件を見つけるのは難しいです。
しかし、リノベーションを前提として購入すれば、間取りなどもあとから変更できるため、それほどこだわる必要がなくなり、物件の探し方の選択肢が大幅に広がります。
リノベーションとは、部分的な修復や改善ではなく、より広範囲な工事をおこなって物件に付加価値を与える手法です。
リノベーションの実施により、新築よりも経済的に、自身の好みに合った内装を実現でき、物件の現状の設備や間取りに関わらず、予算内で理想に近づけられるでしょう。
大規模なリノベーションは一定の費用がかかりますが、新築の注文住宅を購入する場合と比較したら、必ずしも高額になるわけではありません。
自分のニーズや要望を譲りたくない方にとって、予算の観点からも、リノベーション前提での中古住宅を探すのは、有意義な選択肢となるでしょう。
周辺環境をチェックしておく
探し方のコツとして、周辺環境のチェックも挙げられます。
家族が増えて新しい住居を検討している場合、子どもの教育を考えて小学校の学区や、近くに公園があるかどうかなどの確認も重要です。
また、将来的な視点からも、駅からの距離などの周辺環境を確認しましょう。
周辺環境は、将来の売却計画にも影響を及ぼすため、住み替えを検討している方は周辺環境の確認を綿密におこないましょう。
交通環境の利便性、子育て環境や地域環境などのチェックにより、物件の選定がより合理的かつ自分のニーズに適したものになります。
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中古住宅の探し方における注意点とは
中古住宅の価格は築年数によっても大きく変動します。
物件の価格だけでなく、減税の適用やローン審査などにも築年数の影響が及ぶ可能性が高いです。
以下で中古住宅の探し方の注意点をご紹介します。
築年数により住宅ローンが利用できないケースもある
購入する物件の築年数に、上限が設定されている住宅ローンもあります。
住宅ローンの申請条件に「築30年以内の物件」の制約がある場合、築30年を超える中古物件は住宅ローンで購入できません。
築年数の制限がない住宅ローンを利用する選択肢もあります。
しかし、金利などの条件によって特定の住宅ローンを選ぶ際は、築年数に関する制約があるかどうか確認しておきましょう。
住宅ローン控除の対象外となるケースもある
住宅ローンを使用して物件を購入した際には「住宅ローン減税制度」を活用しましょう。
この制度を活用した場合、毎年の住宅ローン残高の1%が、10年間にわたり所得税から差し引かれ、新築住宅に限らず、中古住宅の取得も制度の対象となります。
しかし、物件の建築日から取得日までの経過期間が20年以下、また一定の耐震性能を備えているなど、複数の条件を満たさなければなりません。
適用要件を満たしていない中古住宅を購入すると、住宅ローン減税制度は適用されないことを覚えておきましょう。
手数料などの各種費用が必要
中古住宅を購入する際の注意点として、物件価格以外にもさまざまな税金や登記費用など諸費用についても考慮しておきましょう。
また、不動産会社に支払う仲介手数料も必要です。
たとえば、物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料は「売買金額×3％+ 6万円＋消費税」の式にしたがって計算されます。
修繕や交換、リフォームにかかる費用もあらかじめ考慮して計画しましょう。
中古住宅には、現行の耐震基準を満たさない物件も存在するため、とくに1981年以前に建てられた建物は、耐震基準に注意が必要です。
購入の検討をする際は、建物の構造や内装はもちろん、周辺を確認しましょう。
また、一部の契約では売主の「契約不適合責任」（見落とされた欠陥や不具合に対する責任）を免除する内容となっている場合があるため、契約前に確認しておきましょう。
再建築不可物件の可能性もある
中古住宅のなかには、新築に建て替えたり、改築したりするのが難しい物件もあります。
建て替えたとしても現在の状態よりも小さい建物しか建てられない場合に該当する、再建築不可物件も存在します。
再建築不可物件とは、計画都市区域内に位置しながら、敷地が接道義務を果たしていないため、建て替えができない中古住宅です。
主に、低予算での購入を希望する方や、将来の長期的な居住を予定していない高齢者、または賃貸経営をお考えの投資家などに再建築不可物件は適しています。
最終的な住居として中古住宅を検討している方には不向きな物件ため、注意しましょう。
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まとめ
自分に合った物件を見つけるのは、時間がかかる可能性も高く、また、探している間に理想的な条件の物件が売れてしまうケースもあります。
譲れない条件と譲れる条件を明確に分けて、外観や機能面を修復・改善できるリノベーションも視野に入れつつ、物件選びを進めましょう。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
