中古住宅を探している方々は「築年数がどのくらいの物件を選ぶべきか」と悩む方もいらっしゃるかと思います。
あまりにも古い家では耐震性が気になりますが、反対に築浅の家は価格が高めになりがちですよね。
本記事では、中古住宅の築年数の狙い目や中古住宅を購入する際のポイント、中古住宅をリフォーム・リノベーション前提で購入する際のポイントについて解説します。
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中古住宅の築年数の狙い目とは？
中古住宅を選ぶ際の築年数の狙い目は、だいたい築20年前後です。
理由としては、築20年前後の家なら価格面やリフォーム費用がお得になるからです。
実際、東日本不動産流通機構の2021年のデータによると、売買される中古住宅の平均築年数は約20年～21年で、築20年前後の家がよく選ばれていることが分かります。
価格の面で見ると、中古住宅は築20年を過ぎると下がり始める傾向にあります。
新築から5年で一度値下がりした後、築15年までは価格が安定しますが、築16年目から徐々に価格が下がっていくのです。
一戸建ての場合
築20年前後に建てられた中古の一戸建ては、品質の面でも魅力的です。
2000年以降に建てられた一戸建ては、現在の耐震基準に適合しています。
建築基準法の耐震基準は、1981年に改正されましたが、2000年に壁の配置や接合金具の使用など、木造住宅の基準も強化されるようになりました。
また、住宅性能表示制度の開始により、2000年以前の建物よりも家の品質が向上しています。
マンションの場合
マンションを購入する際も、築年数は重要なポイントです。
中古マンションの価格は、築25年を超えると安定し、その後は資産価値が大きく下がりにくくなる傾向にあります。
マンションの大きな利点は、建物の耐震性や構造体の劣化といった安全面が共用部分で管理されていることです。
毎月修繕積立金を支払うため、マンションを購入後、個人で大がかりな修繕をする必要がありません。
その結果、お好みの内装変更やリノベーションに予算を割り当てやすくなります。
さらに、新しい物件が開発される際は、駅前や商業地域など、立地条件の良いエリアから始まることが多いです。
そのため、築年数が20～25年の物件は、比較的に立地の良い場所に位置している可能性が高く、理想的なマンションを見つけやすくなります。
価格重視の場合
価格重視の場合は、築25年を超えた中古住宅が狙い目です。
不動産の価格は大きく土地と建物の価値に分けられ、築25年を超えた一戸建ては、建物の価値がほぼ0とみなされ、基本的に土地の価値だけで価格が決まります。
法律では建物の「法定耐用年数」が定められています。
法定耐用年数とは、税金の計算をするうえで、不動産などの固定資産の価値が0になるまでの年数です。
木造住宅では約22年、マンションのような耐火建造物では47年とされています。
法定耐用年数を過ぎたからといって、住むことができなくなるわけではありませんが、価格の評価上、建物の価値は0とされるため、お得に購入できます。
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狙い目である築年数20～25年の中古住宅を購入時のポイント
前述のとおり、中古住宅の築年数は20年前後が狙い目です。
では実際に、築20年から25年の中古住宅を検討する際は、どのような点に気を配れば良いのか気になりますよね。
購入する際のポイントは、以下のとおりです。
①建物の構造
中古の一戸建てを検討する場合、建物の構造はRC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）がおすすめです。
RC造やS造の中古住宅は、木造住宅と比較して耐久性・耐震性に優れており、理論上は100年ほど住み続けることができる構造をしています。
そのため、築年数が20年以上経過していても、まだまだ価値が高いです。
広さやエリアなど、同じ条件の木造住宅と比較すると価格は高い傾向にありますが、資産価値の維持や安全性を重視するなら、RC造やS造をご検討ください。
②耐震性
築20年から25年の中古住宅を購入する際、耐震性に注目することも重要です。
築20年以内の中古住宅は、新耐震基準に適合しているため、安心して選べます。
前述のとおり、日本では1981年6月1日に新耐震基準が施行されました。
新耐震基準に基づいて建てられた建物は、震度6強から震度7の地震にも耐えられるよう設計されています。
築20年の中古住宅は、築浅物件に比べて外観や内装に多少の劣化が見られることもありますが、建物の基本構造はしっかりしているため、基本的には心配ありません。
表面的な劣化であればリノベーションで改善できます。
築20年から25年の中古住宅を購入する際には、劣化している点についてもチェックしておきましょう。
③売却理由が明確かどうか
築20年から25年の中古住宅を選ぶ際、前の所有者がなぜその家を売ることにしたのかを知ることも大切です。
もし近所とのトラブルなどが原因で家が売りに出されている場合、その問題が将来買主にも影響を与える可能性があります。
マンションの場合は、エントランスに掲示されているお知らせをチェックすると、そこに住む方々の様子や共同生活のルールについての手がかりを得ることができます。
たとえば「ゴミ出しルールを守ってください」や「廊下に私物を置かないでください」といった注意書きが多い場合、住民のマナーに問題がある可能性が高いです。
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築20年～25年の中古住宅をリノベーション！ポイントは？
最後に、築年数20年～25年の中古住宅をリフォームやリノベーションを考えて購入する場合のポイントを解説します。
①リフォーム費用が上がるタイミング
築25年を超えると、経年による床下の劣化や給水管の問題、シロアリ対策など、リフォームにかかる費用が予想以上に高くなる可能性があります。
中古住宅のメンテナンスの一般的なタイミングは、以下のとおりです。
●外壁と屋根塗装：約10～15年
●壁紙の貼り替え：約10～15年
●フローリングの貼り替え：約20～25年
●水回りの交換（キッチン、バス、トイレなど）：約20～30年
築25年の時点では、これらのメンテナンスが1回目か2回目の段階にあることが多いです。
築10～15年を目安におこなわれる外壁や屋根の塗り替え、壁紙の貼り替えは、初めてのメンテナンスとして実施されることが多いため、築20年～25年の中古住宅は状態が良いことが期待できます。
また、水回り設備も交換のタイミングであり、配管の老朽化による水漏れなどのリスクが比較的低いと考えられます。
一方、築25年を超える物件では、床下の状態や給水管、シロアリ対策など、リフォームが必要な箇所が増えるため、安い購入価格に反してリフォーム費用が高くなることが多いです。
②修繕履歴
築20年～25年の中古住宅をリフォームやリノベーションを前提に購入するときには、その家の修繕履歴の確認も重要です。
前述のとおり、この期間の住宅は、通常、初めての修繕の時期を過ぎています。
過去にどのようなメンテナンスがおこなわれたかをチェックしておくと、これから必要になる修繕の規模を把握しやすくなります。
とくに、最後の外壁塗装から15年以上が経過している物件は、雨漏りのリスクが高まる可能性があるため、注意が必要です。
③購入価格とリノベーション費用のバランス
フルリノベーションを検討する場合、物件の購入価格とリノベーションにかかる費用のバランスをしっかり考えることが大切です。
事前にリノベーション費用を考慮せずに物件を購入してしまうと、後になってリノベーションに必要な予算が不足してしまう恐れがあります。
マンションでも一戸建てでも、建物の現状によってリノベーション費用は大きく変わるため、購入前にはトータルでかかる費用をしっかりと把握しておきましょう。
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まとめ
築20～25年の中古住宅は、価格面で手頃になりつつ、品質面でも信頼できる一定の基準を満たしていることが多いため、狙い目です。
ただし、物件の選択にあたっては、築年数だけでなく、建物の現状や将来必要となるリフォーム費用も考慮することが大切です。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
