マイホームを購入する際、一般的な住宅ローンではなく、「フラット35」の利用を検討している方も多いのではないでしょうか。
フラット35は、単独での利用だけでなく、金融機関によっては、2つ組み合わせる「ダブルフラット」で融資を受けることが可能です。
そこで今回は、ダブルフラットとはなにか、特徴やメリット・デメリットについて解説します。
マイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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住宅ローンの一種である「ダブルフラット」の特徴とは
冒頭でもお伝えしましたが、フラット35は2つ組み合わせて融資を受けることが可能です。
これを「ダブルフラット」といいます。
ダブルフラットの特徴やメリット・デメリットについて解説する前に、まずは「フラット35」の基礎知識について確認しておきましょう。
フラット35とは
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う住宅ローンのことです。
一般的な住宅ローンの金利のタイプは、「変動型」と「固定型」の2種類ですが、フラット35は借入期間が最長35年の全期間固定金利型です。
完済まで金利が変わらないため、借入時に毎月の返済額や返済総額が確定します。
したがって、安定した資金計画を立てられる点が大きなメリットです。
フラット20について
一般的に全期間固定金利型というと、フラット35がよく知られており、「借入期間は35年」というイメージが強いかもしれません。
しかし、フラット35のうち、15年以上20年以下の借入期間を選択することも可能です。
これを「フラット20」といいます。
フラット20は、借入期間がフラット35より短いため、同じ金額を借りた場合、フラット35より毎月の返済金額は高くなりますが、金利が低く設定されています。
したがって、総返済額はフラット35より安くなるのが特徴です。
ダブルフラットとは
ダブルフラットとは、借入期間の異なる「フラット35」を2つ組み合わせて融資を受けることです。
主に、以下のような組み合わせで利用します。
●フラット20＋フラット35
●フラット35＋フラット35
●フラット20＋フラット20
たとえば、3,000万円の物件を購入するためにフラット35を使用する場合、1,500万円をフラット20、残りの1,500万円をフラット35といったように、組み合わせて融資を受けられます。
フラット20とフラット35は、どちらも1年単位で借入期間を設定できるため、借入期間をずらせば同じローン同士の組み合わせも可能です。
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住宅ローンを「ダブルフラット」で組むメリット
ダブルフラットの利用を検討する場合、具体的にどのようなメリットがあるのか、事前に知っておきたいですよね。
そこで次に、ダブルフラットで融資を受けるメリットについて解説します。
メリット1：総返済額を減らせる
先述のとおり、フラット20はフラット35より金利が低く設定されています。
前章で挙げた例で考えると、融資額のうちフラット20を利用した1,500万円については、フラット35を単独で利用するより、返済額の合計も低くなります。
したがって、フラット35のみで3,000万円のローンを組むより、ダブルフラットのほうが総返済額を減らせるのです。
具体的な数字を当てはめてみていきましょう。
フラット35で3,000万円の融資を受ける場合
35年返済で、金利が1.27％と設定すると、35年間で支払う総返済額は、37,175,279円になります。
この場合の毎月の返済額は、88,512円です。
ダブルフラットで3,000万円の融資を受ける場合
20年返済のフラット20で1,500万円、35年返済のフラット35で1,500万円と、2つを組み合わせた場合で計算してみます。
フラット20の金利が1.2％、フラット35の金利が1.27％と設定すると、35年間で支払う総返済額は、35,499,308円になります。
37,175,279円－35,499,308円＝1,675,971円となり、返済開始から20年間はフラット20の金利が低い分、ダブルフラットでローンを組んだほうが、約167万円総返済額が少なくなるのです。
メリット2：将来の毎月の返済額が減らせる
フラット20で借入期間を20年、フラット35で借入期間を35年に設定して住宅ローンを組んだとします。
この場合、マイホームを購入してから20年経ったあとは、フラット35の返済だけが残ります。
たとえば、定年退職の時期に合わせ、1つのローンが完済するように返済計画を立てた場合、給与所得が得られなくなったあとは、毎月の返済額を減らせるのです。
上記の例で考えると、ダブルフラットにすることによって、フラット35は、1,500万円を35年で返済する契約になります。
3,000万円をフラット35のみで返済した場合の毎月の返済額は88,512円であることから、フラット35の借入金額を1,500万円にした場合の毎月の返済額は、半分の44,256円です。
フラット20で契約した分は返済を開始してから20年目で完済となるため、21年目以降は、44,256円のみを返済していくことになります。
このように、ダブルフラットは、ライフプランに合わせた返済ができる点が大きなメリットです。
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住宅ローンを「ダブルフラット」で組むデメリット
前章で解説したとおり、ダブルフラットで住宅ローンを組むと、総返済額と将来支払う毎月の返済額を減らすことができます。
しかし、デメリットもいくつか存在するため注意が必要です。
そこで最後に、住宅ローンを「ダブルフラット」で組む際に知っておくべきデメリットについて解説します。
デメリット1：フラット20の借入期間中は返済額が大きい
ダブルフラットの場合、フラット20の借入期間中は、フラット20とフラット35の両方を返済をしていかなければなりません。
前章の例で考えると、返済開始から20年間は、フラット20の毎月の返済額が70,466円、フラット35の毎月の返済額が44,256円となり、この合計の114,722円を毎月返済することになります。
フラット35単独の場合は、毎月の返済額が88,512円であるため、約2万6,000円多く返済していく必要があるのです。
ダブルフラットは、将来の返済の負担は軽くなりますが、フラット20を完済するまでは返済額が大きいことを頭に入れておかなければなりません。
デメリット2：2つのローン契約が必要
ローン契約を結ぶ際には、金銭消費貸借契約書や、抵当権を設定するための登録免許税がかかります。
手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬も支払わなければなりません。
ダブルフラットの場合、それぞれに対してローン契約を結びます。
つまり、住宅ローンの契約にかかる諸費用が、2倍になるのです。
デメリット3：ダブルフラットを扱っていない金融機関もある
ダブルフラットは、すべての金融機関が取り扱っているわけではありません。
そのため、日ごろ利用している金融機関で住宅ローンを組みたい場合は、ダブルフラットを扱っているかどうか、事前に確認する必要があります。
このように、ダブルフラットは、トータルで考えると総返済額が少なくなりますが、返済開始当初は毎月の返済の負担が大きくなります。
したがって、子どもの教育費がかさむ時期まで、また定年までといったように、ローンの返済額を抑えたい時期を見極めてダブルフラットを組むのがおすすめです。
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まとめ
住宅ローンを利用する際、フラット35は毎月の返済額が変動しないため、資金計画が立てやすいローン商品です。
そのなかでも、借入期間が異なるものを組み合わせた「ダブルフラット」は、総返済額を減らすことができ、将来の負担も軽くなるというメリットがあります。
ただし、返済開始からローンが1つ完済するまでは毎月の返済額が大きくなるため、返済可能かどうかを見極め、家計に余裕を持って利用するようにしましょう。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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