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【東海市】マイホームの買い替えに利用できる住み替えローンのメリットとは?

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【東海市】マイホームの買い替えに利用できる住み替えローンのメリットとは?

カテゴリ:お役立ち情報

マイホームの買い替えに利用できる住み替えローンのメリットとは?

マイホームを住み替えるためには、まずは住宅ローンを完済しなければなりません。
このとき、住み替えローンを利用すれば住宅ローンの残債部分と新居の購入資金をまとめて借りられます。
そこで今回は、住み替えローンとはどのようなものなのか手続きの流れとともに解説します。

マイホームの買い替えに利用できる住み替えローンとは?

 マイホームの買い替えに利用できる住み替えローンとは?

住み替えのためにマイホームを売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消していなければ、買い手が見つかることはほとんどありません。
そこで多くの場合、マイホームの売却金で住宅ローンを返済することになるでしょう。
しかし、売却金をもっても住宅ローンを完済できないとき(オーバーローンのとき)にはどうすれば良いのでしょうか。
このようなケースでは、住み替えローンの利用がおすすめです。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンとは、住宅ローンの完済資金と新居の購入資金をまとめて借りられる住宅ローンのことです。
買い替えローンとも呼ばれ、新居の購入価格以上の金額を借り入れられます。
たとえば、以下のケースでの融資額がどうなるのか見ていきましょう。

●住宅ローンの残高:1,500万円
●旧居の売却価格:1,300万円
●新居の購入価格:2,300万円


このケースでは、旧居を売却しても200万円のローンが残ります。
そこで、新居の購入価格に残債分を上乗せした2,500万円を借り入れられるのが住み替えローンの特徴です。

住み替えローンの利用条件

住み替えローンで融資を受ける際の条件は、収入や勤続年数といった返済能力で決まります。
この点は通常の住宅ローンと変わりません。
ただし、住み替えローンは購入する不動産の担保価値以上の金額を借り入れることになるため審査は厳しくなる傾向にあります。
そのため、通常の住宅ローンの審査は通った方でも住み替えローンの審査には通らない場合がある点にご注意ください。

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住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンのメリット・デメリット

資金に余裕があっても、住み替えローンを利用するかどうか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、住み替えローンにはどのようなメリット・デメリットがあるのか確認していきましょう。

住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンにはどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
オーバーローンでも住み替えられる
前述のとおり、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、旧居の抵当権を抹消できないので買い替えが困難です。
そこで住み替えローンを利用すれば、残債があっても新居を購入できるメリットがあります。
手元の資金を残せる
旧居の住宅ローンを完済できる資金があったとしても、あえて住み替えローンを利用する考え方もあります。
もし住宅ローンの完済のため貯金を使い果たしてしまえば、万が一のときの生活資金の蓄えが不足してしまいます。
また、住み替えにあたっては引っ越し費用や家具・家電の購入など住宅ローンに組み込めない費用がかかる点に注意しなければなりません。
そこで、住み替えローンを利用すれば資金を手元に残したり、新居へ引っ越すための諸費用に充てたりできます。
ダブルローンを組まずに済む
住み替えのタイミングによっては、ダブルローンの状態になることがあります。
旧居に住みながら新居を購入する買い先行では、旧居の売却先が決まるまでは住宅ローンが二重になってしまいます。
すると月々の返済額が重くなるだけでなく、住宅ローンの審査も厳しくなる点に注意しなければなりません。
そこで住み替えローンを活用すれば、ダブルローンによる負担を軽減させつつ新居を購入できるのがメリットです。

住み替えローンを利用するデメリット

住み替えローンにはどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
住宅ローンの審査が厳しい
住み替えローンは借入額が高額なので、通常の住宅ローンよりも審査が厳しいのが気を付けたいデメリットです。
返済比率(年収に占める返済額の割合)が大きくなると審査に通りにくくなるのでご注意ください。
マイカーローンや奨学金といったほかの借金も審査対象なので、住宅ローン以外にも借り入れがある場合には完済しておくことをおすすめします。
返済負担が重たくなる
住み替えローンは旧居の残債も含めて借り入れるローンなので、返済負担は重くなります。
また、適用される金利相場も通常の住宅ローンも高くなる点に注意しましょう。
そのため、月々の返済額や返済期間は無理なく支払えるゆとりあるマネープランが欠かせません。
旧居の売却と新居の購入日を合わせなければならない
住み替えローンを利用するためには、旧居の売却と新居の購入日を合わせなければなりません。
なぜなら、旧居の抵当権抹消登記と新居の抵当権設定登記を同日に実施する必要があるためです。
そこで、不動産会社と相談しながら住み替えスケジュールを組んでいくようにしましょう。

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住み替えローンを利用するまでの流れ

住み替えローンを利用するまでの流れ

住み替えローンを利用するまでの、一般的な流れを確認していきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残債は、返済予定表や毎年郵送される残高証明書で確認できます。
このほか、金融機関の窓口やインターネットの会員専門ページでも確認できます。

不動産会社に相談する

次に、不動産がいくらで売れる見込みがあるのかを知るため不動産会社に相談します。
不動産会社による査定依頼には、次の2種類があります。

●机上査定:物件情報で査定する方法(簡易査定)
●訪問査定:実際に物件を訪問して査定する方法


より精度の高い結果を得るためには、訪問査定を受けましょう。
住宅ローンの残債と査定額が出れば、オーバーローンになるかどうかがわかります。
なお、住み替えローンを利用する際は売却と購入のスケジュールを調整しなければなりません。
そこで、売却と購入は同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。

住み替えローンの事前審査を申し込む

住み替えローンを取り扱っている金融機関に事前調査を申し込みます。
金融機関によって審査基準や適用される金利などの条件は異なるので、あらかじめ複数の金融機関を候補に選んでおくと良いでしょう。
もし審査に落ちてしまっても、すぐにほかの金融機関の審査を申し込めます。

住み替えローンの本審査を受ける

金融機関が決まったら本審査に進みます。
なお、事前審査に通ったからといって本審査も通過できるとは限りません。
購入する不動産の担保価値なども確認したうえで審査がおこなわれる点に留意しましょう。

住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローンの審査に通っても、そもそも旧居の売却が完了しなければ住み替えられません。
そこで、不動産購入にあたっては買い替え特約を付帯するようにしましょう。
買い替え特約とは、旧居が一定の期限までに売却できなかったときには新居の購入を無条件でキャンセルできる特約のことです。
なお、買い替え特約は新居の売主にとっては不利な契約内容です。
そのため、個人が売主の場合には特約を付帯できない可能性があります。
そこで、買い替え特約を利用する際は売主が不動産会社の物件を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

マイホームを買い替えるときに知っておきたい、住み替えローンとはどのようなものなのかを解説しました。
住宅ローンの残債があってもマイホームを買い替えたい場合には、住み替えローンを活用すればダブルローンを避けられます。
ただし売却と購入のタイミングを合わせる必要があるため、不動産会社と相談しながらスケジュールを決めていきましょう。




この記事の執筆者

ブログ執筆者 大須賀 稔章

【 不動産業界歴:20年】
<保有資格>
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。

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