購入したマイホームをリノベーションしたい方のなかには、使えるローンを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、購入した住宅をリノベーションする際に活用できるローンをご紹介します。
それぞれのメリットやデメリット、金融機関への申し込みに向いているタイミングもお伝えしますので、参考にしてみてください。
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中古物件を購入してリノベーションに使えるローンとは？
リノベーションとは、設備の更新やレイアウト変更により機能を向上する改築工事です。
大掛かりになるため融資を受ける方も多いですが、専用の金融商品はありません。
リノベーションに使えるのは？
昨今では、リフォームローンまたは住宅ローンを利用する方法が定着しています。
リフォームローンとは、現在居住中もしくは購入したマンションや一戸建ての増改築工事向けの融資です。
一方の住宅ローンとは、新築物件はもちろん、中古物件を購入するときに利用できるローンです。
中古住宅向けには、購入後にリノベーションする費用もセットにできる一体型もあります。
借入額が高額になるため、購入する住宅に抵当権を設定するのが一般的です。
住宅を購入する際に利用できる融資は
金融機関からの借り入れは、金融商品の違いによって金利と返済方法は異なります。
マイホーム購入用は、借入額が高額で返済も長期に渡るため、それぞれの違いを把握しておかなければなりません。
金利は、変動型と全期間固定型、固定期間選択型の3種類があります。
変動型とは、1年に2回、金利市場の動向を反映して金利を改定する商品です。
申し込んだタイミングよりも、金利が低くなるメリットと高くなるリスクを併せ持ちます。
金利が変動しない全期間固定型は、当初から同じ金利のため計画どおりに返済できますが、変動幅を見越した高めの設定です。
固定期間選択型は返済途中で金利の種類を選べますが、固定期間から変動期間に変わる際の変動幅に上限はなく、対応しきれない場合もあります。
返済方法は、毎月同じ額を返済する元利均等方式と、元金を固定して返済額を徐々に少なくする元金均等方式の2種類です。
どのタイプが自分に向いているかを考慮して、利用する金融商品を選びましょう。
購入した物件をリノベーションする際の注意点
住宅購入向けは、中古住宅には短期間の設定しかできない場合もあります。
大規模工事になると費用が高額になり、借入額が高額になるなど対応できない点に注意が必要です。
申し込み前に工事費用を明確にしておくなど、購入費用との合計額で考えます。
また、物件を購入してすぐに改築工事をおこなわないケースでは、申し込む手間と手数料が2回分になる点に注意が必要です。
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リノベーションに活用できるローンのメリットとデメリット
購入した建物をリノベーションする際、どちらの融資を利用するかは、それぞれの特性の把握から始めます。
物件購入と並行しておこなうなど負担になりますが、実行可能な返済計画を立案するためには欠かせない作業です。
リフォームローンのメリットは使いやすさ
審査期間が1～7日間と短く、住宅購入向けよりも審査にとおりやすい点は、勤続年数が短い方や年収の少ない方に向いています。
無担保のため、抵当権の設定などに費用や手間がかからない点も使いやすさの要因です。
反面、借入額が1,000万円までとなっており、工事費用をカバーできないケースもあります。
返済期間も15年程度が多いため、負担が大きくなる点はデメリットです。
金利が高めの設定になるうえ、住宅購入用との2本立てになる方も多く、無理のない返済計画にします。
リノベーションと住宅購入用を別に借りる場合は、同じ金融機関にすると、審査に通過した実績が評価対象となる点がメリットです。
返済が厳しくなったときに相談しやすくなるなど、融資を受けた後も恩恵があります。
住宅ローンは大規模リノベーションにおすすめ
購入費用とまとめた一体型は、リフォーム向けよりも高額な借入額に対応できる点がメリットです。
返済期間を長期に設定すると毎月の負担を軽減し、子どもの教育資金やご自身の老後資金などの貯蓄も並行しておこなえます。
また、一体型は手続きの簡略化や諸費用を軽減できるうえ、リフォーム向けよりも金利が安くなる点も魅力です。
ただし、高額な融資を受けるための審査は厳しく、年収が少ない方は審査を通過できないケースもあります。
審査期間も2週間から1.5か月程度かかるなど、購入してすぐに工事にかかりたい方にはデメリットです。
ローンを利用するメリットは？
手持ちの資金で対応すると、金利を負担しなくても良いなどのメリットがありますが、貯蓄が減ってしまいます。
家族やご自身の将来への備えがなくなるなど、気持ちにゆとりがなくなる点がデメリットです。
住宅購入向けは団体信用生命保険に加入するため、収入が減少して返済が困難になった場合への不安はありません。
また、どちらの融資も住宅ローン控除の対象となっており、住民税を軽減できるのはメリットです。
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リノベーション用ローンの申し込みに向いているタイミング
融資を申し込むタイミングを間違うと、予定したとおりに工事をおこなえず、住み替え計画にも影響します。
2種類の融資は申し込むタイミングも異なるため、注意が必要です。
リフォームローンの申し込みは工事請負契約の前
すでに物件を所有している方や住宅購入用の資金計画に目途が立っている場合は、リノベーション工事の会社探しやプラン立案から始めます。
見積もりを得たタイミングで事前審査に申し込み、通過後すぐに本審査の申し込みを済ませるのが流れです。
審査通過を受けて施工会社と工事請負契約を締結し、続いて金融機関と融資を受ける契約を済ませます。
工事が完了したあとは、金融機関に報告するなどの手続きが必要です。
住宅ローンは物件探しのタイミングで事前審査に申し込む
住宅購入用は審査に時間がかかるため、物件探しを始めた段階で事前審査を申し込みます。
気に入った物件が見つかったときは不動産売買契約を締結しますが、このとき、必ず住宅ローン特約を契約に盛り込むのがポイントです。
この特約は、審査を通過できなかったときに無条件で解約できるため、年収の少ない方など、審査通過に不安がある方に向いています。
売買契約の締結後、リノベーション工事の内容を決定し、見積りに合意しできたときは請負契約するのが流れです。
本審査には不動産売買契約書と改築工事請負契約書が必要書類になっており、この手順は変更できません。
審査通過により金銭消費貸借契約を締結すると、物件引き渡しの日に融資を実行し、引き続き工事が始まります。
必要書類を揃えるのもポイント
住宅購入向け融資の申し込み前には、事前審査と本審査では必要書類は異なる点を把握しておかなければなりません。
事前審査では、本人確認および収入の証明、対象となる物件に関する書類がメインです。
本人確認は運転免許証やパスポートなど所持している書類を利用できますが、収入を証明する書類は、勤務先や市区町村役場、税務署などから取り寄せる場合もあります。
本審査では、これらの書類にくわえて、リノベーション工事の設計図や見積書、工事請負契約書なども必要です。
リフォーム向けの必要書類は、本人確認と収入の証明書類、工事の見積書だけになっており、事前審査も本審査もかわりません。
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まとめ
リノベーション工事は、リフォーム向けと住宅購入向けのどちらのローンも利用できます。
リフォーム向けは申し込んでから短期間で審査を通過できますが、借入金額が少ないため高額な工事には不向きです。
住宅購入用は審査に時間がかかりますが、高額な工事に向いているなどそれぞれにメリットとデメリットがあります。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
