土地の購入で注目したいポイントの1つに用途地域があります。
用途地域の種類によって大まかな景観や街並みなどの住環境を推察しやすいため、事前に調査しておくことが大切です。
そこで今回は、土地購入において穴場といえる準工業地域とは何か、ご紹介します。
準工業地域に建てられる建物や準工業地域の土地を購入するメリット・デメリットについても把握し、ぜひ今後のご参考にしてみてください。
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土地購入で知っておきたい準工業地域とは？
そもそも用途地域とは、都市計画法で定められた用途別の地域のことです。
ぜんぶで12種類あり、建てられる建物が規定されています。
ここでは、準工業地域についてご紹介します。
準工業地域とは
準工業地域と聞くと、工場をイメージする方が多いのではないでしょうか。
工場と言えば、騒音や危険物、産業廃棄物など、さまざまなリスクがあると考える方もいらっしゃるでしょう。
準工業地域とは、工業系に分類される用途地域のことですが、実は住宅も建築することが可能です。
環境悪化の心配が少ない工業の利便を図る目的で規定されており、主に軽工業の工場やサービス施設などが立地します。
つまり、準工業地域は小規模な工場や一般住宅、オフィスビルや店舗、飲食店などが混在した街並みと言えるでしょう。
準工業地域における制限
住民が暮らしやすい良好な都市環境を提供するため、用途地域では、都市計画法によって制限が設けられています。
準工業地域には、どのような制限があるのでしょうか。
準工業地域は、住居系の用途地域に比べれば、制限が少ない特徴があります。
まず、敷地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるのか表した建ぺい率は、50%、60%、80%の3段階で制限されています。
工業系の用途地域のため、住居系の用途地域に比べると、建ぺい率が大きく、敷地に対してより大きな建物を建てることが可能です。
次に、敷地面積に対する延床面積の割合を示した容積率は、100%、150%、200%、300%、400%、500%の6段階で制限されています。
一戸建て住宅の場合で考えると、200%以上の容積率が必要なケースはほとんどありません。
しかし、マンションなどの大規模な建物では、大きな容積率が必要です。
ここからも、準工業地域では、住居系の用途地域よりも大きな建物が建設できることがわかります。
日当たりに大きく関係する高さの制限はどうでしょうか。
住居系の用途地域では、絶対高さ制限によって建物の高さが制限されている場合もありますが、準工業地域においては高さ制限が規定されていない場合が多いことを覚えておきましょう。
しかし、道路斜線制限や隣地斜線制限、日影規制などがあるため、一定の日照確保は可能です。
このような制限の規定によって商業地域ほど日当たりの条件が良くないわけではありません。
斜線制限では、日当たりのほかに通風も守られます。
準工業地域は工業系の用途地域ではありますが、一定水準以上の快適な住環境を提供するため、さまざまな制限が規定されていることがわかります。
そのため、準工業地域でも立地次第で不便を感じることなく、充実した新生活を送れるでしょう。
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土地購入なら準工業地域に建てられる建物を把握しよう！
次に、土地購入に備えて知っておきたい準工業地域に建てられる具体的な建物についてご紹介します。
準工業地域に建てられる建物
準工業地域に建てられる建物としては、まず、一戸建て住宅やマンションがあります。
一定規模以下の店舗や事務所を兼ねた住宅の建設も可能です。
幼稚園や小・中学校、高校、図書館、交番、公衆電話ボックス、病院、大学、専門学校、老人福祉センター、神社、寺院、教会、保育所、公衆浴場などの日常生活で利用するような施設も建設できます。
商業施設としては、ボウリング場、スケート場、プール、ホテル、旅館、パチンコ屋、カラオケボックス、劇場、映画館、キャバクラ、店舗や飲食店（一定の制限あり）などがあります。
このほかに、事務所や自動車車庫、営業用倉庫、自動車教習所なども建設可能です。
工業系の建物では、工場、自動車修理工場、ガソリンスタンド、危険物の貯蔵や処理が少ない施設は建設可能と規定されています。
このように工場などが建設される可能性はあるものの、認められるのは、公害発生のリスクが低い建物のみです。
準工業地域に建てられない建物
ここまでお伝えしたように、準工業地域には、多種多様な建物の建設が可能です。
しかし、建設が禁止されている建物もあります。
それは、ソープランド、危険性や公害発生のリスクが大きい工場、火薬類・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が多い施設です。
そのため、工場の建設で一般的にイメージされるような騒音や環境汚染などのリスクは、ほかの工業系用途地域よりは発生しにくいと考えられます。
このように住宅用の土地購入を想定した場合、立地によっては準工業地域を候補地に加えても問題ないでしょう。
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準工業地域の土地を購入するメリット・デメリット
最後に、準工業地域の土地を購入するメリット・デメリットについてご紹介します。
準工業地域の土地を購入するメリット
準工業地域の土地を購入するメリットとして挙げられるのは、低価格で土地を入手できることです。
準工業地域の土地は、住居系の用途地域に比べて割安なのが特徴です。
そのため、同じ予算でも住居系の用途地域より広い土地を購入したり、内装や設備にこだわったりできます。
浮いた費用を住宅ローンの返済に回すことも可能です。
住居系の用途地域では、エリアによっては価格が高く、狭い土地しか見つからないこともあります。
このようなことからも予算重視の方には、準工業地域の土地はおすすめと言えるでしょう。
また、建てられる建物の種類が多いことから、住居系の用途地域に比べて利便性が高いこともメリットです。
先述したように店舗や飲食店、商業施設、学校、病院など、さまざまな建物を建てられるため、日常生活における買い物や通勤、通学がしやすいでしょう。
利便性が高い住環境を希望する方にも、準工業地域の土地購入は向いています。
準工業地域の土地を購入するデメリット
準工業地域の土地を購入するデメリットとして考えられるのは、騒音が発生する可能性があることです。
準工業地域には多種多様な建物が建てられることから、近くに工場や商業施設が建設される可能性もあります。
ある程度大きな建物であれば、騒音が発生するかもしれません。
自治体に相談することによって解決する場合もありますが、音が気になる方は、あらかじめ建物の防音性に配慮しておくと安心です。
また、近隣にすでに建っている工場や工場が建設されそうな空き地がないかなど、あとで騒音に悩まされないよう事前に立地を確認することもおすすめします。
さらに、近隣に工場がある場合は、安全性を考慮して土壌汚染がないか調査しておきましょう。
購入予定の土地の利用履歴や土壌汚染のリスクを確認し、安心して生活できるよう事前に準備しておくことが大切です。
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まとめ
土地購入において準工業地域は、飲食店や事務所、工場のほか、住宅の建設も可能な多種多様な建築物が見られるエリアです。
メリットとしては土地価格が安く、買い物や通学・通勤における利便性の高さが挙げられます。
ただし、騒音や土壌汚染などがないか、事前に確認しておくことが大切です。
立地によってはメリットが大きいため、土地購入のための候補エリアに加えてみてはいかがでしょうか。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
