住み替えを検討するときに、「ダブルローン」という言葉を耳にしたことがありませんか？
ダブルローンとは、旧居と新居それぞれの住宅ローンを同時に組むことで、住み替え時によく利用されます。
この記事では、ダブルローンの概要から利用時の条件、そしてメリットとデメリットまでを詳しく解説します。
ダブルローンを利用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
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住み替えのダブルローンとはなにか
ダブルローンとは、旧居と新居の住宅ローンを並行して組むことです。
一般的に新居を購入してから売却する「買い先行」の場合に利用されます。
数千万円の住宅ローンを2つ分支払うことになり、毎月の返済額が増えるため、負担は大きくなります。
住宅ローンが二重になるケースは主に2つあります。
まずは住み替えで、現在の住宅ローンの支払いを続けながら、新たに住宅ローンを組んで新居を購入する場合です。
次に、セカンドハウスなど2軒目の家を購入する場合です。
住み替え時の買い先行と売り先行の違い
住み替えにおけるダブルローンの場合、買い先行と売り先行という2つの方法があります。
買い先行とは、まだ住んでいる家のローンの残債がある状態で新居を購入する方法です。
一方で売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する方法です。
売り先行の場合は、売却益でローンの返済をおこなうため、ダブルローンの負担は比較的少なくなりますが、一方で仮住まいや引っ越し費用などの負担が発生します。
ダブルローンとつなぎローンの違いとは
ダブルローンは、買い先行の住み替えに利用されるのに対し、つなぎローンは売り先行の場合に利用されます。
つなぎローンは、新居の購入代金を売却前に支払うための短期間の借り入れに利用されます。一方、ダブルローンは、新居と旧居の住宅ローンを同時に組むための長期的な借り入れです。
つなぎローンは金利が高く、自宅を売却したら一括返済しなければなりません。一方、ダブルローンは比較的低金利で、旧居が売却された後も新居のローンの返済を続けることが可能です。
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住み替えでダブルローンを利用するための条件
住み替えでダブルローンを組む際には、十分な準備をおこなうことでスムーズな住み替えができるようになります。
同じ金融機関でダブルローンを組む場合と、異なる金融機関でダブルローンを組む場合とで条件が違いますので、それぞれ解説していきます。
同じ金融機関でダブルローンを組む条件とは
同じ金融機関でダブルローンを組むためには、以下の条件を満たす必要があります。
●現在の住宅ローン残高が、物件の担保評価の50%～70%以内であること
●一定期間内（通常は約6か月）に売却可能であるか、売却が不可能な場合は金利割引なしのフリーローンに変更可能であること
これらの条件は、金融機関がリスクを最小限に抑えるために重視するポイントです。
とくに、物件の担保評価は返済に問題が生じた場合の保証として重要です。
ただし、同じ金融機関で2つの住宅ローンを組むのは難しく、一般的には異なる金融機関での契約が求められます。
異なる金融機関でダブルローンを組む条件
異なる金融機関でダブルローンを組みたいなら、新しい金融機関の審査基準を満たすことが必要です。
なかでも重要なのが「返済比率」です。
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。
通常、審査に通過するためには返済比率が30%程度以下であることが求められます。
返済比率は下記の計算式で算出できます。
返済比率（％）＝年間ローン返済額÷年収×100
ただし、ダブルローンを組むことで一時的に返済比率が上昇するケースが一般的です。
売却後の返済比率が所定範囲内に収まることを証明できれば審査に通過します。
売却が決まっていない場合は、現在の住宅ローン残高が物件の担保評価の50%～70%以内であることを証明する必要があります。
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住み替えでダブルローンを利用するメリット・デメリット
ダブルローンを利用するのであれば、メリットとデメリットを十分に考慮し、ご自身の状況に合った選択をしましょう。
生活の安定を確保しつつ、スムーズな住み替えを実現するために、しっかりとした計画と準備が必要です。
ここからは、ダブルローンを利用する際のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
住み替えでダブルローンを利用するメリット
メリット①：仮住まいが不要になる
住み替えは、売却と購入のタイミングが重要です。
旧居の買主がすぐに見つかり引渡しの期限が迫っている場合、仮住まいが必要になります。
しかし、ダブルローンを利用することで、新居が決まっているため、仮住まいや余分な引っ越し費用が発生しません。
メリット②：不動産の買い替えがしやすい
ダブルローンを組むことで、売却と購入のタイミングを自分の都合で調整することが可能です。
焦って買い替える必要がなくなり、納得いくまで新居探しをおこなった後に売却手続きに進めます。
この柔軟性は、住み替えのストレスを軽減します。
メリット③：売却活動がスムーズになる
ダブルローンを利用して買い先行で住み替えをおこなうと、旧居を空き家として売却活動を進められます。
空き家状態での内覧は、物件本来の魅力を最大限に引き出し、高値での売却につながる可能性があります。
また、購入希望者から内覧の希望があると、片づけや日程調整などに煩わしさを感じることもありますが、空き家なら購入希望者が自由に内覧でき、物件見学会の開催も可能です。
これによって、購入希望者が現地を確認できるチャンスが増え、早期売却につながりやすくなるでしょう。
住み替えでダブルローンを利用するデメリット
デメリット①：返済負担の増加
ダブルローンを利用すると、旧居が売却されるまで二重で住宅ローン返済しなくてはなりません。
これにより、毎月の支払額が増加し、家計に負担をかける可能性があります。
とくに、旧居の売却が長期化すると、負担は一層大きくなります。
デメリット②：ローン審査が厳しくなる
ダブルローンを組む場合、支払いの可能性を評価するための審査が厳しくなりがちです。
既存の住宅ローンの残高も考慮され、支払いできるかどうか、慎重に判断されます。
また、返済負担率の増加や年齢制限により、審査に通りにくくなることもあります。
デメリット③：旧居は住宅ローン控除が受けられなくなる
旧居が住宅ローン控除の対象であった場合、ダブルローンを組むことで住宅ローン控除の対象外になります。
これにより、税制上のメリットが失われます。
しかし、新居については条件を満たせば控除を受けることが可能です。
デメリット④：旧居を賃貸物件に出せない
旧居を売却するまでの間、賃貸物件に出して収入を得たいと思う方もいるでしょう。
しかし、ダブルローンを利用する場合、通常、旧居を賃貸物件に出すことはできません。
その理由は、旧居の住宅ローンが完済されるまでの間は、その住宅はまだ所有者が住むために所有しているものであり、賃貸物件に出すことはローン契約に反するからです。
住宅ローンは、住宅を取得するための融資であり、その住宅を賃貸物件に出すことは融資の条件に違反します。
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まとめ
ダブルローンとは、旧居と新居の住宅ローンを同時に返済する手法で、一般的に、売却先行や買い先行の住み替えに利用されます。
買い先行の場合は、新居の購入と売却のタイミングを自由に調整できるメリットがありますが、旧居の売却が長期化すると、返済負担が増えるデメリットもあります。
こういったメリットとデメリットを十分に理解した上で、ダブルローンの利用を検討しましょう。
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この記事の執筆者
【 不動産業界歴：20年】
＜保有資格＞
宅地建物取引士、建築プロデューサー
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不動産キャリア20年以上の正しい知識と豊富な経験で、お客様一人ひとりの“ベストな住まい”をご提案いたします。特に「東海市・知多半島」エリアの新築一戸建てはお任せください。不動産のプロフェッショナルとして、ライフスタイルなどに合わせた『最適な物件』『購入プラン』を各種保険やリフォームも含めて、ご提案致します。不動産のことでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。
